Азбука права. Пришла пора делить жилище

Всевозможные житейские коллизии, связанные с жильем, должны регламентироваться законами. Но поскольку советские нормативные акты в России уже не действовали, а новых не было, то более десяти лет в жилищно-коммунальной сфере творились маловразумительные дела. Поэтому новый Жилищный кодекс РФ ожидался с большим нетерпением. К сожалению, документ вышел «сырой», с многочисленными правовыми прорехами. О некоторых «подводных камнях» нового ЖК рассказывает адвокат Воронежской областной коллегии Ирина Чернышова...

Всевозможные житейские коллизии, связанные с жильем, должны регламентироваться законами. Но поскольку советские нормативные акты в России уже не действовали, а новых не было, то более 10 лет в жилищно-коммунальной сфере творились маловразумительные дела. Поэтому новый Жилищный кодекс ожидался с большим нетерпением. К сожалению, документ вышел «сырой, с многочисленными правовыми прорехами.
Редакция «Коммуны» попросила опытного юриста, адвоката Воронежской областной коллегии Ирину ЧЕРНЫШОВУ, рассказать хотя бы о некоторых «подводных камнях» нового кодекса.

– С 1 марта 2005 года вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ. Этот закон как обычные граждане, так и юристы-профессионалы давно ждали, поскольку с момента принятия первого Жилищного кодекса РСФСР прошло более двадцати лет. За это время произошли значительные изменения в нашей жизни, законодательстве, накопилась судебная практика по тем или иным вопросам его применения.

Хочу сказать о квартирном вопросе, который, как известно, испортил многих.

В основном после принятия Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и нового Гражданского Кодекса РФ большая часть квартир перешла из муниципальной собственности в личную или общую долевую собственность граждан. Вполне естественно, что собственники жилых помещений надеялись, что новый закон позволит им без каких-либо ограничений распоряжаться своим имуществом, а члены семей таких собственников, в том числе и бывшие, полагали, что их права будут более защищены, поскольку шансы получить новое жилье от государства теперь практически стали равны нулю.

В свою очередь юристы, занимающиеся жилищными делами, ожидали, что новый Жилищный кодекс РФ наконец четко и ясно определит основания для сохранения и прекращения прав на жилое помещение тех или иных категорий граждан, поскольку в последние годы в каждом суде существовала своя практика выселения из квартир, иногда довольно существенно различающаяся. К сожалению, этого не произошло. Проблемы выселения не только не упростились, но, наоборот, еще более усложнились. Плохо это или хорошо – покажет время, а я хотела бы немного поразмышлять о применении некоторых статей Жилищного кодекса РФ, поскольку в своей работе так или иначе вынуждена сталкиваться с их использованием.

Ранее действовавший ЖК РСФСР содержал ряд статей, регламентировавших основания для выселения граждан и членов их семей из жилых помещений, предоставленных им по договорам социального найма, а также находившихся в собственности (личной, общей долевой). Если основания для выселения из квартир, находящихся в муниципальной собственности, не создавали особых проблем при их применении, то процесс подготовки исковых заявлений для выселения из квартир либо домов, принадлежащих собственникам, заставлял проявлять чудеса изобретательности.

В прежние времена глава 6 Жилищного кодекса РСФСР определяла порядок пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, устанавливая права собственников таких помещений по вселению в них других граждан, сдаче в наем этих помещений, закрепляла права членов семьи собственника, проживающих вместе с ним. Право пользования жилыми помещениями сохранялось за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственниками жилого дома, квартиры. При этом собственник квартиры вправе был после прекращения семейных отношений заключить с бывшим членом семьи договор так называемого коммерческого найма. Условия такого договора и сроки устанавливались по соглашению сторон, однако вполне понятно, что собственнику в данном случае принадлежало исключительное право определения суммы оплаты и срока договора.

Как правило, желание выселить бывшего члена семьи преобладало у большинства, а потому в договоре коммерческого найма указывались весьма нереальные цены и крайне маленький срок аренды или найма. Потенциальный наниматель, естественно, пытался ссылаться на то, что его такие условия не устраивают, предлагал достичь соглашения, на что ему вполне резонно отвечали, что он может пробовать сделать это в другом месте. После подобных переговоров или переписки собственник обращался в суд с иском о выселении ответчика, ссылаясь на ст.ст. 135, 136 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Судьями такие иски, как правило, удовлетворялись.

В новом Жилищном кодекса РФ права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в этом помещении граждан регламентируются главой 5 (статьи 30-35).

Статья 30 ЖК РФ предусматривает, например, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом. Для этого собственник вправе предоставлять во владение и (или) в пользование иным гражданам принадлежащее ему жилое помещение на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Статья 31 ЖК РФ определяет понятие членов семьи собственника и регламентирует объем их прав и обязанностей в отношении жилого помещения, в котором они проживают. В целом все ясно и понятно, если бы не наличие частей 4 и 5 данной статьи, которые вызывают такие вопросы, на которые до сих пор сложно найти ответы.

Часть 4 статьи 31 ЖК РФ устанавливает положение, согласно которому в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и собственником.

Кажется, собственнику надо радоваться и планировать, как он будет использовать освободившуюся комнату. На самом деле проблемы только возникают, потому что в следующем предложении указано, что «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд праве обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментарные обязательства, по их требованию».

Так что рано собственник радовался, поскольку, как правило, у бывших членов его семьи все вышеперечисленные права по приобретению или иному пользованию другим жилым помещением отсутствуют, а если еще и алименты положены, то вообще проблема выселения становится неразрешимой.

При этом в самой статье нет даже намека на то, какое же именно имущественное положение бывшего члена семьи собственника и какие другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему приобрести иное жилье. В наше нестабильное время мало кто хранит свои сбережения в банке (имеется в виду не стеклянная банка). Как в таком случае определять имущественное положение бывшего члена семьи? На кого будет возложено бремя доказывания данных обстоятельств в случае недобросовестного поведения ответчика? Что подразумевается под понятием «обеспечение жилым помещением» бывшего супруга и других членов семьи собственника при наличии алиментных обязательств в их пользу? Достаточно ли будет предоставить им другое жилое помещение по договору найма, или суд может обязать приобрести им квартиру (или ее часть)?

Еще больше вопросов возникает при применении положений части 5 статьи 31 Жилищного кодекса РФ.

В ней указано, что по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования квартирой бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между ними. Но каким образом это должно быть реализовано на практике, не понятно. То ли суд, вынося решение о сохранении права пользования жилым помещением на определенный срок, должен сразу указать, что по его истечении бывший член семьи подлежит выселению, то ли необходимо обращаться с новым иском. Что же делать в том случае, если в период действия определенного судом срока у бывшего члена семьи собственника появятся иные заслуживающие внимания обстоятельства, препятствующие его выселению, которые не имели место в момент вынесения первоначального решения? На этот счет никаких разъяснений.

Особого внимания заслуживает положение части пятой статьи 31 ЖК РФ, в соответствии с которым «до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника».

То есть, при наличии неугодного решения суда сообразительный собственник в кратчайший срок произведет отчуждение квартиры другому лицу и распрощается с бывшим членом своей семьи, который надеялся на сохранение за ним права пользования по решению суда. Так что новый закон не только не упрощает, а значительно осложняет положение граждан, совместная жизнь которых по каким-либо причинам не сложилась.

Ирина ЧЕРНЫШЕВА,
адвокат.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.