Рынок недвижимости поставят на паузу

Вслед за сокращением продаж жилья ожидается снижение стоимости квадратных метров

Почему Воронеж обогнал Москву по темпам роста цен на вторичное жильё, что будет с ценами на квартиры дальше и стоит ли сейчас брать ипотеку в новостройках? На эти вопросы корреспондентов «Коммуны» ответил риелтор Евгений ШУВАРИН.

По данным популярного сервиса объявлений по продаже квартир, в начале 2024 года темпы роста цен на вторичку в Воронеже обогнали Москву (4% против 2% в январе). Однако это вовсе не значит, что воронежское жильё привлекает больше покупателей, чем в столице. Как утверждает эксперт, цифры не совсем точно отражают действительность.

- Стоимость квартир на вторичном рынке в январе увеличилась не потому что цены подняли, а потому что в ноябре и декабре выкупили относительно дешёвые квартиры, - говорит Евгений Шуварин. - Грубо говоря, стоила квартира 3,5 млн и в то же время продавалась квартира за 3,8-4 млн рублей. Первую выкупили, а вторая осталась. И получилось, что номинально цены на вторичку выросли.

Риелтор Евгений Шуварин, как и многие его коллеги, не наблюдают реального роста цен на вторичку, а также сомневаются, что он начнётся в ближайшее время. Наоборот, спрос в этом сегменте рынка снижается. В первую очередь на это влияют непомерно возросшие за последние годы цены на недвижимость. Такая же ситуация наблюдается и на рынке новостроек.
При этом, как отмечают эксперты, на вторичном рынке ещё достаточно достойных предложений. Разница между первичкой и вторичкой сейчас находится в пределах 10-15%. Можно приобрести хорошую вторичную квартиру на 500-800 тысяч рублей дешевле, чем в новостройке.

Тем же, кто выбирает между этими двумя типами жилья и склоняется к новому жилью, Евгений Шуварин рекомендует не спешить.

- Рынок сейчас перегрет, - считает риелтор. - Через какое-то время ставка ЦБ, от которой зависит, под какой процент банки выдают кредиты населению, начнёт снижаться. Соответственно, и ставки по ипотеке уменьшатся. В сложившейся ситуации пока проще сохранить деньги на долгосрочных вкладах. Довольно высокая ставка в 14-16% годовых позволит накопить на первоначальный взнос.

Пока же на рынке недвижимости прогнозируется стагнация. Как долго она продлится, будет зависеть от экономической ситуации, ключевой ставки Центробанка, а также государственных программ по субсидированию покупки жилья. По мнению экспертов, снижение спроса на рынке рано или поздно приведёт к снижению стоимости жилья. При этом более ликвидные варианты будут терять в цене не так быстро как старый жилой фонд или квартиры в непрестижных районах.

По данным Воронежстата, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Воронежской области за IV квартал 2023 года была на уровне 95854 руб. По этому показателю мы обгоняем соседние регионы Черноземья (см. рубрику «Статистика»). При этом стоимость квартир в новостройках заметно отличается в зависимости от качества жилья. Так исследователи выяснили, что средняя цена «квадрата» в типовых многоэтажках составляет 88474 руб. В новостройках улучшенного качества - 100394 руб. «Элитный» квадратный метр достиг отметки 156233 руб.

Многие читатели наверняка задавались вопросом, почему при рекордных темпах строительства (в 2023-м в регионе ввели в эксплуатацию 25 тысяч новых квартир), в Воронежской области такая дорогая недвижимость?

– Это специально создаваемый ажиотаж, который приводит к искусственному завышению цен, - говорит Евгений Шуварин. - На самом деле много нераспроданных квартир. Строители просто придерживают их. У нас есть фирмы, которые не продают средние этажи до момента сдачи дома в эксплуатацию.

ФАКТ

В январе в Управлении Росреестра по Воронежской области зарегистрировали 1160 договоров долевого участия, при этом в декабре 2023-го оформивших ипотеку было вдвое больше.