Квартирный вопрос .Торговцы воздухом

Ни для кого не секрет, насколько сложен и многогранен механизм правоотношений в долевом строительстве – между муниципальными образованиями и заказчиками, подрядчиками и субподрядчиками… А также физическими лицами, чьи средства, собственно, и идут на постройку многоквартирных жилых домов. Правоотношения, о которых идет речь, до недавнего времени регулировались в основном нормами Гражданского кодекса РФ. При этом в действовавшем законодательстве имелось...

Ни для кого не секрет, насколько сложен и многогранен механизм правоотношений в долевом строительстве – между муниципальными образованиями и заказчиками, подрядчиками и субподрядчиками… А также физическими лицами, чьи средства, собственно, и идут на постройку многоквартирных жилых домов. Правоотношения, о которых идет речь, до недавнего времени регулировались в основном нормами Гражданского кодекса РФ. При этом в действовавшем законодательстве имелось немало лазеек для мошенников. И в то же время не было надежного механизма защиты прав добросовестных участников долевого строительства, честно исполнявших условия соглашений.

Нередко возникали ситуации, когда право на недвижимость переуступалось на возмездной основе – попросту говоря, перепродавалась – людьми, не имеющим на то оснований. То есть фактически «торговали воздухом». Есть и другие примеры, когда в рамках своей хозяйственной деятельности одна организация уступала право требования на квартиру другой, а та впоследствии переуступала их частному лицу. Для последнего дело заканчивалась печально: суд признавал сделку незаконной, а гражданин с семьей выселялся без всякой компенсации и предоставления иного жилого помещения.

Предугадать такое развитие событий довольно сложно. В подобных сделках человек, вступивший в правовые отношения по приобретению квартиры с «третьей организацией», заключал с ней не договор купли-продажи, а право в будущем требовать у собственника жилья передачи ему квартиры для оформления на нее своего права собственности. Купля-продажа недвижимого имущества вообще возможна лишь после регистрации права собственности на недвижимость. А потому в данном случае тот, кто уступает право требования, юридически неправомочен и рискует остаться без квартиры и без денег.

Махинации с объектами стали причиной принятия соответствующих правовых нормативных актов, призванных упорядочить правоотношения в сфере долевого строительства, в том числе и жилья. В конце 2004 года был принят закон, который должен урегулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в долевом строительстве. В соответствии с законом застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют в собственности или на правах аренды земельный участок) вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения объектов недвижимости только после получения в установленном порядке соответствующего разрешения. А изъявившим желание принять участие в долевом строительстве жилья советуем при уплате денежных средств следовать нашим рекомендациям. Это поможет в дальнейшем избежать недоразумений.

Кстати, «Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» впервые дал определение договора участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 закона застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Установлены и требования к содержанию договора.

В частности, если участник долевого строительства действует исключительно для личных или семейных нужд, а не для осуществления предпринимательской деятельности, он может рассчитывать на поддержку законодательства РФ о защите прав потребителей. Предусмотрена ответственность сторон за нарушение достигнутых договоренностей. Регулируются законом и вопросы, касающиеся уступки прав требований по договору, – она допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Вопрос долевого строительства жилья очень сложен и многогранен. При заключении такого рода договоров необходимо знать их условия и пути защиты от возможных нарушений гражданских прав. Целесообразно воспользоваться услугами профессиональных юристов. И помнить, что при купле-продаже уже готового жилья никто не застрахован от казусов, граничащих с преступлением.

В суде Коминтерновского района Воронежа в текущем году было рассмотрено дело по истребованию квартиры от добросовестных приобретателей. Вкратце история такова: человек приобрел в собственность квартиру, направил документы для регистрации в Государственном управлении юстиции, однако за время, когда на его имя готовилось свидетельство о регистрации права собственности, было выдано аналогичное свидетельство – другому лицу, но на ту же квартиру. То есть владелец квартиры проживал в другом городе, квартиру в Воронеже сдавал внаем, и его жилье было продано дважды.

Когда хозяин появился в Воронеже, то обнаружил, что в его квартире проживают не знакомые ему люди, и у них, как и у него, имеется свидетельство о государственной регистрации прав на квартиру. В результате судебного разбирательства, требования владельца квартиры были удовлетворены, а проживавшая там семья выселена без предоставления какой-либо другой жилплощади – их сделка была признана незаконной. Решение суда было обжаловано в кассационном порядке и судебной коллегией по гражданским делам Воронежского областного суда оставлено в силе.

Справедливости ради, отметим, что по факту выдачи второго свидетельства на одну и ту же квартиру было возбуждено уголовное дело. Тем не менее выселенным из квартиры людям это не помогло.

При возникновении проблемных ситуаций граждане вправе обратиться в органы прокуратуры и получить бесплатную квалифицированную консультацию по тем или иным вопросам. В необходимых случаях по обращениям граждан будут проведены проверки, и при обнаружении признаков преступлений возбуждены уголовные дела, а виновные привлечены к уголовной или административной ответственности. Прокуратура наделена полномочиями по обращению в суд с соответствующими исковыми заявлениями в защиту прав и законных интересов граждан, если последние по уважительным причинам не могут сами обратиться в суд.

Известно, что удобное и надежное жилье – очень немало в жизни любого человека. Хотелось бы надеяться, что конфликтов и злоупотреблений при осуществлении долевого строительства будет меньше. И на некрасовский вопрос «Кому на Руси жить хорошо?», можно было бы ответить: «Тому, кто живет честно».Павел ВАТУТИН,

старший помощник прокурора
Коминтерновского района г.Воронежа.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.