Экономика
Реформа ЖКХ. Я – собственник жилья. А дальше что?
15.04.2004 00:00
ЖКХ оказалось настолько запущенным, что теперь никто не знает, с какого конца и как начинать его перестройку. Предложений на этот счет масса, но пока ни одно из них не дало ощутимых результатов. Автор этой публикации имеет высшее строительное образование. Работал заместителем управляющего трестом «Воронежгражданстрой», шесть лет занимался собственным бизнесом в Москве, вернулся в Воронеж и стал директором управляющей компании «Придача»...
Жилищно-коммунальное хозяйство страны за долгие годы советской власти и времена «эффективного частного собственника» оказалось настолько запущенным, что теперь никто не знает, с какого конца и как начинать его перестройку. Предложений на этот счет масса, но пока ни одно из них не дало ощутимых результатов. Автор этой публикации имеет высшее строительное образование. Работал заместителем управляющего трестом «Воронежгражданстрой», шесть лет занимался собственным бизнесом в Москве, вернулся в Воронеж и стал директором управляющей компании «Придача». Его мысли – плод наблюдений, раздумий, поиска.
Бытие определяет сознание
ЖКХ, как отрасль большого города включает в себя производство коммунальных услуг, доставку их потребителям и обслуживание. Хозяйство состоит из огромного количества зданий и сооружений, жилых домов, инженерных сетей, коммуникаций и многого другого. Служба эта необходима, но во все времена ею крайне недовольны. Может быть там работают низкоквалифицированные работники, которым просто податься некуда? Как говорил Остап Бендер: «Миллионера из меня не вышло, придется переквалифицироваться в управдомы».
Конечно, рассуждать сразу обо всех проблемах ЖКХ, значит, говорить ни о чем. Каждого из нас, банального обывателя, волнует, прежде всего «мой дом – моя крепость». Свою квартиру мы любим, холим и лелеем. Но вот выходим из нее и видим не работающие лифты, текущие крыши, темные, грязные и разбитые подъезды, в которых вечерами собираются бомжеватого вида лица. Мы начинаем ворчать, возмущаться, ругать власть. Она оправдывается, объясняет безобразия отсутствием средств. Потом что-то делает, ситуация несколько улучшается, а затем все повторяется, и так из года в год.
Что же делать, как выбраться из этого порочного круга? В подавляющем большинстве домов, которые жители по привычке называют «муниципальными», а также домов, находящихся в хозяйственном ведении промышленных предприятий, так называемых «ведомственных», граждане не могут реально повлиять на уровень жизни. Они не могут бороться с повышением тарифов, бессильны противостоять ежегодному ухудшению качества коммунальных услуг. Их мнение чаще всего никто не спрашивает и оно никого не интересует. Недовольство людей ситуацией заставило власть начать, в конце концов, хоть какие-то преобразования.
В ходе начавшейся реформы был принят закон о приватизации. Этот закон привел к образованию нового вида собственников-домовладельцев. Но жизнь показала, что в домах, где имеется множество собственников, как правило, нет хозяина. Поэтому после нескольких лет неуправляемой жизни дом вообще может развалиться. Значит, либо владельцы квартир научатся выступать как единый хозяин, то есть создадут Товарищество собственников жилья, либо все проблемные вопросы повисают в воздухе, и ситуация становится неуправляемой.
Вся жилищная политика, вся реформа ЖКХ, в каких бы масштабах она не проводилась, решается только на уровне каждого отдельного дома. На мой взгляд, процесс развития жилищного самоуправления – основа основ ЖКХ. В противном случае ни о какой реформе и речь вести не стоит. Именно ключевая фигура собственника должна быть наделена полномочиями по управлению своим домом. Поэтому, на мой взгляд, государство и должно стремиться к увеличению таких ключевых фигур. Когда число владельцев квартир достигнет более половины, тогда становится возможным на основании ст.135 п.3 нового Жилищного кодекса – создание новой формы управления домом – Товарищество собственников жилья.
Там, где они уже созданы, ситуация меняется прямо на глазах. Люди требовательнее, а главное бережливее относятся не только к своей частной собственности (квартире), но и к общедолевой собственности (лестницам, дверям, подъездам). Теперь те, кто не стеснялся загаживать подъезды, расписывать стены, портить лифты, подумают о последствиях. Ведь к ним придут разбираться не чиновники из ЖКХ, а свои же соседи по лестничной клетке. И нашкодившим взрослым или их детям будет стыдно за содеянное. Найдется управа по новому Жилищному кодексу и на хронических неплательщиков. Сегодня чаще всего они подвергаются лишь малополезным увещеваниям.
Созданное в Железнодорожном районе в 2003 году ТСЖ «Ника» (ул. Переверткина, 37) уже прошло процесс становления. Теперь на его примере учатся другие дома, а их жильцы приходят к председателю А.И.Должикову за советами. И вот уже в соседнем доме создано ТСЖ «Хозяин». По сведениям Департамента ЖКХ Воронежской администрации, в городе успешно действуют около 120 товариществ собственников жилья, включающих в себя 420 домов с населением более 100 тысяч человек. Конечно, по отношению ко всему городу цифры эти малы, всего восемь процентов от всего жилищного фонда города. Но лиха беда – начало.
Заслуживает внимания программа, разрабатываемая администрацией области совместно с Воронежской архитектурно-строительной академией по обучению будущих руководителей управляющих компаний. На их плечи ложится большая ответственность. Поэтому сегодня ощущается большой дефицит руководителей, желающих или умеющих взять на себя такую нелегкую, а порой и неблагодарную миссию. Но отступать некуда: никто эту работу за нас не сделает.
Можно с уверенностью сказать, что хуже, чем есть – уже не будет, а будет ли лучше – зависит от нас. И это «лучше» начнется, быть может, с того, что средства, собранные по статье «содержание и текущий ремонт», не утекут от нас для использования в другом месте, а будут накапливаться на нашем счете.
Замечено, что некоторые руководители коммунальных служб города пугают население тем, что, создав ТСЖ, они будут платить больше. Это неправда. Оплата ведется по ставкам, тарифам для всех категорий граждан, независимо от того собственник он или наниматель. Эта норма прописана в новом Жилищном кодексе. А вот контроль по оплате за фактическое потребление коммунальных услуг (вода, отопление, электроэнергия и др.) будет в руках самих членов ТСЖ и никто не сможет заставить их платить больше, чем использовано тепла, воды, газа, электричества. Организованный собственник может, например, поставить под сомнение факт повышения тарифов без его согласия. При низком качестве предоставленных услуг собственник может составить акт и вообще отказаться от оплаты.
На примере ТСЖ «Ника», можно сказать, что на каждое отклонение от нормы, стандарта, поставляемых услуг, это товарищество составляет акты недопоставок и производит перерасчеты по оплате коммунальных услуг, тем самым экономя средства членов общества. Замечу, это вызывает крайнее недовольство чиновников районного управления коммунальной службы, но они ничего не могут поделать – закон есть закон. В муниципальных и ведомственных домах этого никто не делает. Там количеством собираемых средств никоим образом не стимулирует качество обслуживания. Все деньги «размазываются» и никто толком их не видит.
В нашем случае деньги будут поступать именно тому, кто более всех заинтересован в качестве услуг. Хотя заинтересованы в этом должны быть все мы, все общество. И, следуя известному постулату, что «бытие определяет сознание», необходимо создавать это «бытие» уже сегодня, тогда есть надежда, что завтра изменится и наше сознание.
Ведомственные страдания
Принятый в 1991 году Закон РФ «О приватизации жилья» разбудил многих граждан, проживающих в домах муниципальной собственности и домах, принадлежащих ведомственным организациям. Они узнали, что кроме своих квартир у них, оказывается, есть еще какая-то общедолевая собственность. Это подвалы, лестницы, площадки, прилегающая территория. Пусть она чисто номинальная, то есть при обмене или продаже квартиры ее с собой не «заберешь», но она есть. Что же со всей этой собственностью делать?
Вышедший в 1996 году Закон РФ «О товариществах собственников жилья», а потом и новый Жилищный кодекс, принятый в 2005 году, ответили на этот вопрос и утвердили в сознании людей необходимость организоваться в некое общество домовладельцев под названием «Товарищество» для сохранения этой собственности. Процесс развития жилищного самоуправления с каждым месяцем набирает обороты. Власть занимается им на всех уровнях. К сожалению, не всегда это вызывает положительную реакцию у работников РайДЭЗов, МУРЭПов и руководителей ведомственных домов. Казалось бы, последним должно быть выгодно избавиться от обязанности содержать не свое имущество (приватизированное, выкупленное) и заняться той профильной деятельностью, ради которой и создано ведомственное предприятие (строить мосты, дороги, ремонтировать пожарные машины, запускать в космос спутники и пр.)
Но дело в том, что ведомства постоянно получают с населения определенную плату за неопределенные услуги. Вот эти огромные денежные потоки чиновники и не хотят терять, так как используют их по своему усмотрению. Причем меньше всего их заботит своевременный расчет за услуги, предоставленные коммунальными службами города. «Мурэповцев» вовсе не волнует, что несвоевременная оплата ведет к санкциям со стороны поставщиков услуг – отключается вода, лифты, отопление, электроэнергия. От этого страдает потребитель этих услуг, но вовсе не начальники ведомственного жилья. Больше того, они все время пытаются навязать жильцам оплату за услуги по повышенным тарифам. Мотивируют это тем, что именно по таким тарифам предоставляются услуги жилым домам производственными предприятиями, деятельность которых направлена на извлечение прибыли.
Но при чем здесь рядовые потребители услуг, которые защищены соответствующими постановлениями федеральных и муниципальных органов и должны платить по социально защищенным тарифам? Однако руководители ведомственного жилья все время пытаются доказать, что большую часть суммы за жильцов платит предприятие, а потому мы не имеем права протестовать. Вот, мол, не будет нас, тогда вам придется «раскошеливаться».
Однако на самом деле образовавшаяся межтарифная разница гасится не за счет прибыли ведомственного предприятия, как пытаются доказать руководители, а из статьи «обслуживание и текущий ремонт». И получается, что денежные средства жителей в достаточном количестве не направляются на содержание общедолевой собственности. Коммунальным службам города очень выгодно иметь такого потребителя, который платит «хорошие» деньги и не спрашивает при этом, за что платит. Мало кто из рядовых жильцов знает, что в эти так называемые экономически обоснованные тарифы закладываются все мыслимые и немыслимые расходы производителя услуг.
В домах, находящихся в хозяйственном обслуживании определенных ведомств, как правило, живут люди, которые не могут противостоять интересам этих ведомств, выразить свое недовольство той или иной бытовой проблемой. Попробуйте-ка сказать что-нибудь неприятное начальнику ведомства или пожаловаться на плохое качество обслуживания. В условиях сегодняшней безработицы не многие отважатся на это. Вот люди терпят и молчат. Инициативные группы, которые пытаются создать ТСЖ в ведомственных домах, также испытывают огромные трудности, ведь они чаще всего состоят из работников этих предприятий. Сломать консервативную, изжившую себя систему, весьма нелегко.
Приходится преодолевать не только нежелание ведомственных чиновников «отпускать дома в свободное плавание», но также инертность жителей, живущих в домах сложившейся застройки, лжепатриотизм – вот, мол, пришли какие-то «варяги», а мы тут годами существуем тихо, мирно и – уживаемся. Бывает, пошумим по разным «пустякам» вроде разбитых подъездов, текущих крыш, неработающих лифтов, а потом успокоимся.
В результате боязливого спокойствия в городе низкие показатели по формированию ТСЖ в сложившейся застройке, в том числе в так называемых домах «ведомственного фонда», где большинство квартир приватизированы и находятся в частной собственности. По имеющимся данным Департамента ЖКХ г.Воронежа на сегодня в областном центре имеется 467 домов ведомственной принадлежности, с проживающим в них населением более 200 тысяч человек. То есть каждый пятый житель города живет в ведомственном доме. Может быть, исполнительной власти следует помочь этим «бедолагам» обрести покой и избавиться от многих проблем?
Так много «почему?»
Почему жители этих домов не могут в обычном порядке приватизировать свои квартиры, а вынуждены через суд доказывать право собственности? Почему администрация города или области не спросит у руководителей этих ведомств: «Почему дома до сих пор не переданы в муниципальную собственность, согласно распоряжению правительства РФ № 1453-Р от 17.10.2002 года, в котором говорилось о завершении до 31 декабря 2004 года передачи объектов социально-культурной сферы в муниципальную собственность?»
В результате этого, например, жильцы 54 квартир дома № 23 по улице Спортивная набережная, находящегося в ведении ОАО «Воронежавтодор», не могут в обычном порядке стать собственниками своих квартир (приватизировать) и из-за этого лишены права участвовать в голосовании по созданию ТСЖ. Инициативная группа четыре месяца не может пробить глухую стену бюрократической самообороны. Все предложения, письма, заявления в адрес руководства этой организации, уходят, как в бездну. Ни одного ответа, ни одного контакта.
Мы до сих пор не можем добиться у руководителей «Воронежавтодора», почему принадлежащая государству собственность (нежилая площадь) в этом доме, согласно плану приватизации, утвержденному администрацией области еще в 1998 году, не была передана в муниципальную собственность? Кто владеет этой государственной долей имущества в настоящее время? Мы обращались с письмом в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Воронежской области, просили разобраться с государственной долей нежилых помещений и возможной передачей их создаваемому ТСЖ. Вопросов возникает много, ответов – ни одного. С сожалением приходится признать, что многие ответственные работники не верят в возможность жителей самим решать хозяйственные проблемы.
Конечно, моральную неготовность к переменам большинства жителей многоквартирных домов отрицать нельзя. У них существует убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве. Но ведь когда-то же надо брать в свои руки то, что сами можем сделать. Валерий РЯПОЛОВ,
директор управляющей компании «Придача»,
член инициативной группы
по созданию ТСЖ в ведомственном доме.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.
