Новое в земельном законодательстве. О главном вопросе сельской жизни

04.08.2005 00:00

Разъясняет начальник отдела по работе с муниципальными образованиями Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Елена Бутырина: «Отчуждение земельной доли имеет отличительные особенности от отчуждения земельного участка. Во-первых, к сделкам, совершаемым с долями в...

На вопросы отвечает начальник отдела по работе с муниципальными образованиями Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Елена БУТЫРИНА. – Отчуждение земельной доли имеет отличительные особенности от отчуждения земельного участка. Во-первых, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями), применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 250, которая устанавливает преимущественное право покупки продаваемой доли участников долевой собственности.

Во-вторых, по вопросу преимущественного права новая редакция Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» коренным образом отлична от предыдущей редакции данного закона. Ранее, в случае отказа других участников долевой собственности от покупки продаваемой доли, появлялось преимущественное право субъекта РФ или муниципального образования. И лишь при отказе последних от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок продавец доли мог заключить сделку с третьим лицом.

В настоящее время преимущественного права на покупку земельной доли ни у субъекта РФ, ни у муниципального образования нет. Наравне с другими участниками долевой собственности на земельный участок преимущественным правом стали обладать использующие этот земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин – член крестьянского(фермерского) хозяйства. Данное изменение федерального закона экономически обосновано, так как приобретение земельной доли лицом, использующим данный земельный участок, обеспечивает эффективное использование и экономическую заинтересованность в улучшении качества такого земельного участка.

– Какие принципиальные ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает Закон «Об обороте земель….»? – Это прежде всего касается установления минимальных и максимальных размеров земельных участков; прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов; использования земельных участков сельскохозяйственного назначения только с их целевым назначением.

Минимальные и максимальные размеры земельных участков, как и прежде, устанавливаются законами субъектов РФ.

Что касается прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, то законодатель уточнил предыдущую редакцию закона, указывая, что такие лица могут обладать только правом аренды и только на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а не на долю в праве общей долевой собственности на такой земельный участок, как было в предыдущей редакции. И это юридически обоснованно, поскольку передать в аренду в соответствии с ГК РФ возможно только имущество, а не право на него.

В случае, если в собственности иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или земельная доля, или у одного гражданина или одного юридического лица так же по основаниям, допустимым законом, оказались земельные участки, общая площадь которых превышает установленный субъектом РФ максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района, такой земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.

Законодатель установил обязанность произвести отчуждение, и оно может быть осуществлено в добровольном порядке, а в случае неисполнения собственником таких обязанностей, отчуждение такого земельного участка или земельной доли производится в принудительном порядке.

Собственники, которые приобрели право собственности на земельный участок или земельную долю до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должны осуществить отчуждение таких земельных участков или долей в течение года со дня вступления в силу данного закона. Земельные участки или земельные доли, приобретенные после вступления в силу выше указанного закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или на земельную долю.

Если лицу, обязанному произвести отчуждение, принадлежит земельный участок на праве собственности, и он принял решение о продаже этого земельного участка, то в таком случае применяются общие правила по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением преимущественного права покупки субъекта РФ и органом местного самоуправления. В случае их отказа от покупки земельного участка лицо, вынужденное продать земельный участок, может заключить договор с третьим лицом на условиях и по цене не ниже указанной в уведомлении субъекта РФ. Если продается земельная доля, то соблюдается преимущественное право покупки других участников долевой собственности, а также использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского(фермерского) хозяйства. В случае, если они отказываются от покупки земельной доли, то продавец имеет право заключить договор купли-продажи с третьим лицом.

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести продаваемый земельный участок либо земельную долю, законодатель указал на то, что этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации или муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Но если собственник не произвел отчуждение земельного участка или земельной доли, то орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о таком нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или земельной доли на торгах.

– Елена Николаевна, в чем заключаются существенные изменения, внесенные в регулирование вопроса так называемых невостребованных земельных долей? И какое, собственно, определение дает закон понятию «невостребованные»? – Данные поправки направлены на защиту конституционных прав и законных интересов участников долевой собственности, земельные доли которых по каким- либо причинам стали относится к категории невостребованных.

Невостребованные земельные доли – это земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Такие земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого, в первую очередь, включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Но определить местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных земельных долей, имеет право только общее собрание участников долевой собственности.

Однако прежде, чем будет определено местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которого будет равна сумме площади невостребованных земельных долей, а затем будет образован этот земельный участок на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, решения муниципального образования, должно быть опубликовано в средствах массовой информации (газете «Коммуна») сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников. Это дает возможность собственникам невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения заявить о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности.

– Какой, на ваш взгляд, будет дальнейшая реформа правового регулирования отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения? – В настоящее время уже неуклонно назрела необходимость приведения к единообразию различных уровней государственного правового регулирования. Внесенные изменения Федеральным законом «О внесении изменений в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ФЗ «О землеустройстве» № 87-ФЗ от 18.07.2005г неизбежно повлекут за собой изменения в законы субъектов РФ.

Следует еще раз повторить: в рассматриваемом законе максимально использованы все возможности для того, чтобы облегчить ситуацию по распоряжению своим имуществом. Записал

Роман МИРОНОВ.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.