О главном вопросе сельской жизни. Новое в земельном законодательстве

С 1991 года более 2,3 млн.работников колхозов и совхозов смогли распорядиться принадлежащим им правом на земельную долю. Но практика применения Федерального закона от 24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также внесенные в него изменения до сих пор вызывают вопросы. Ответить на некоторые из них «Коммуна» попросила начальника отдела по работе с муниципальными образованиями Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Елену Бутырину...

Двенадцать миллионов граждан – работников колхозов и совхозов – получили право на земельную долю в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991г. №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». С 1991 года по настоящее время чуть больше 2,3 миллиона человек смогли распорядиться принадлежащим им правом. Это было обусловлено, во-первых, отсутствием четко оформленных норм закона; во-вторых, тем, что длительное время земельные отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения регулировались противоречивыми нормативными правовыми актами. Ситуация несколько изменилась с момента вступления в действие Федерального закона от 24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», послужившего основой более единообразного, четкого и системного использования механизмов государственного регулирования в данной области земельных отношений.

Однако практика применения данного закона, а также внесенные в него изменения до сих пор вызывают многочисленные вопросы. Дать ответы на некоторые из них мы попросили начальника отдела по работе с муниципальными образованиями Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Елену БУТЫРИНУ.

– Елена Николаевна, какой вклад принятие данного закона внесло в развитие правового регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве? – Основная цель принятия указанного закона – в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства.

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должно было позволить создать полноценные условия реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них (далее по тексту – земельные доли ). А также данный закон должен был бы стать ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в развитие сельского хозяйства.

Однако практика применения указанного нормативного акта показала, что в него необходимо вносить целый ряд изменений и дополнений. С 20.07.2005г вступил в законную силу Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» № 87-ФЗ от 18.07.2005 (далее – ФЗ № 87-ФЗ), который уточняет формулировки Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устраняя противоречия применения заложенных в нем норм и их двойное толкование.

– Каковы эти изменения и на что в первую очередь они направлены? – Изменения направлены на создание баланса интересов всех сторон правоотношений, возникающих в ходе реализации прав собственников земель сельскохозяйственного назначения. В этой связи были полностью изменены редакции статей 12 и 13,14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Эти статьи регулируют, пожалуй, наиболее актуальную сферу правовых отношений, возникающих между участниками долевой собственности на земельные участки сельхозназначения. Это особенности совершения сделок с земельными долями и выделение земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения.

Новая редакция Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет более четкий механизм реализации своих прав по владению и распоряжению земельными долями. Процедура выдела для дальнейшего распоряжения уточнена внесенными изменениями с учетом защищенности интересов совладельцев всего земельного массива, образованного при реорганизации колхоза (совхоза). Так местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности, желающим выделить свою земельную долю в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности.

Этим же решением утверждаются границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Именно, в утвержденных общим собранием границах части находящегося в долевой собственности земельного участка, может быть образован новый земельный участок, выделяемый в счет земельной доли. В случае, если общее собрание участников долевой собственности и проводилось, и на этом собрании, ставился вопрос об утверждении границ части, находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, но по каким- либо причинам оно (собрание) не утвердило такие границы, участник долевой собственности, желающий выделить свою земельную долю, обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в газете «Коммуна», с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

– Какие сведения должно содержать данное сообщение или извещение? – Указанное извещение или сообщение, в соответствии с внесенными изменениями, должно содержать: 1) описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволит определить его границы на местности; 2) указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка, сособственнику или указанному в извещении представителю участника долевой собственности, требующего выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

На практике именно содержание данных извещений или сообщений вызывает огромное количество вопросов. Ведь от полноты сведений, содержащихся в этих объявлениях, зависит обеспечение прав и соблюдение интересов всех участников долевой собственности. Согласно действующему законодательству согласия других сособственников на выдел земельной доли не требуется. Однако необходимо согласование с ними местоположения, выделяемого в счет земельной доли, земельного участка. Ведь участники долевой собственности обладают земельным участком, различные части которого неравноценны не только по качеству сельхозугодий, но и вследствие их расположения, например, близости к населенному пункту, дороге.

В связи с этим администрация Воронежской области постановлением от 27.04.2005 № 291 « О мерах по реализации законодательства РФ и Воронежской области об обороте земель сельскохозяйственного назначения» утвердила примерную форму извещения о намерении выделить земельный участок в счет земельных долей.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в новой редакции статьи 13 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уже не идет речь о компенсации остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в таком же расчете.

– А что делать в том случае, если согласие о местоположении выделяемого земельного участка между участниками долевой собственности не было достигнуто? – Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае не достижения согласованного решения, споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Статья 14 ФЗ «Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности» с внесенными изменениями ФЗ № 87-ФЗ приобрела важное практическое значение, так как данная статья стала точно регламентировать порядок проведения собрания участников долевой собственности. В ней можно найти ответы на следующие ранее спорные вопросы: кто является инициатором проведения собрания; как уведомить участников долевой собственники о проведении собрания; при каких условиях данное собрание правомочно; при каких условиях решение данного собрания считается принятым; какие вопросы (повестка дня) могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности; где хранятся протоколы собрания участников долевой собственности.

– Значительные изменения внесены в регулирование правоотношений, связанных с отчуждением земельного участка или земельных долей. Каков на сегодняшний день порядок их отчуждения? – Если гражданин обладает земельным участком на праве собственности и изъявил желание продать его, то он обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации. В соответствии с постановление Администрации Воронежской области №291 от 27.04.2005 решение о покупке в собственность Воронежской области или отказе от таковой принимает Главное управление агропромышленным комплексом администрации области, а в установленных случаях, орган местного самоуправления. В извещении о намерении продать земельный участок должны быть указана цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Законом Воронежской области установлена не взаимозаменяемость по преимущественному праву покупки земельного участка, а очередность принятия решений о покупке либо отказе от покупки. Так, если администрация Воронежской области отказалась от приобретения в государственную собственность Воронежской области продаваемого земельного участка, то только после этого муниципальное образование вправе принять решение о приобретении этого земельного участка в муниципальную собственность или отказаться от такого приобретения. При этом продавец надлежащим образом уведомляет только субъект РФ – Воронежскую область, в лице Главного управления агропромышленным комплексом администрации области.

И лишь только в том случае, если и субъект Российской Федерации и муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Нарушение продавцом преимущественного права покупки, приведет к ничтожности сделки. (ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ).
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.